Vendeu a área antes do dano ambiental? Você pode não responder pela infração

Quem transferiu a posse de uma propriedade rural antes de um desmatamento nem sempre pode ser responsabilizado por ele — e o Superior Tribunal de Justiça já fixou o critério que decide isso.

É uma situação mais comum do que parece no campo: o produtor vende ou transfere a posse de uma propriedade rural e, tempos depois, é surpreendido por uma ação civil pública ambiental cobrando reparação por um desmatamento — ou mantendo um embargo — relativo a um dano que ocorreu depois de ele já ter saído da área. Como o registro do imóvel muitas vezes ainda não foi atualizado, o antigo dono acaba incluído no processo e sujeito a obrigações e multas.

Por que o antigo proprietário costuma ser incluído

As obrigações ambientais têm natureza propter rem — ou seja, "acompanham a coisa". Por isso, em regra, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores, ou de todos. É o que costuma justificar a permanência do antigo titular na ação, sobretudo quando ele ainda consta como proprietário no Cartório de Registro de Imóveis, já que a transferência da propriedade só se aperfeiçoa com o registro do título.

O limite fixado pelo STJ: o Tema 1.204

Essa regra, porém, não é absoluta. No julgamento do Tema Repetitivo n.º 1.204 (de observância obrigatória em todo o país), o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu um importante limite:

"As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo possível exigi-las, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, ficando isento de responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente." STJ — Tema Repetitivo 1.204 (Primeira Seção, 2023)

Em outras palavras: se a posse e o domínio sobre a área cessaram antes do dano, e o antigo dono não contribuiu para o ilícito — direta ou indiretamente —, ele não deve responder, ainda que o registro não tivesse sido transferido a tempo. O foco deixa de ser apenas o nome que consta na matrícula e passa a ser o nexo causal: quem, de fato, tinha poder sobre a área quando o dano aconteceu.

A prova é o que decide

Na prática, o desfecho depende de documentação. Costumam ser determinantes: o contrato de compra e venda com firma reconhecida em data anterior ao dano; a comprovação da transferência efetiva da posse; a escritura pública que ratifica essa realidade; e, quando houver, a declaração dos compradores assumindo as responsabilidades ambientais e eventuais embargos. É esse conjunto que demonstra que o antigo proprietário já não exercia posse, gestão ou exploração econômica da área quando o dano ocorreu.

Por isso, mesmo quem já se desfez do imóvel deve guardar e organizar esses documentos: eles são a base da defesa caso surja, no futuro, uma cobrança por fato posterior à venda.

Se você está nessa situação

Se você vendeu ou transferiu a posse de uma área rural e está sendo responsabilizado por dano ambiental ocorrido após a sua saída da propriedade, reúna a documentação (contrato, comprovação de posse, escritura) e busque orientação jurídica. Cada caso tem particularidades que precisam ser analisadas individualmente à luz do Tema 1.204 do STJ.

Conteúdo de caráter meramente informativo e educativo, sem promessa de resultado. As decisões judiciais dependem das provas e das particularidades de cada caso e não geram garantia de idêntico desfecho em situações semelhantes.